Kompleks szklarniowy na obrzeżach Woroneża może zostać sprzedany inwestorom spoza podstawowej działalności
Spółdzielnia Rolnicza (SEC) „Voronezh Greenhouse Combine” rozważa możliwość sprzedaży kompleksu szklarni położonego na 73 hektarach na przedmieściach Woroneża. Ostateczna decyzja nie została jeszcze podjęta, ale firma „poszukuje opcji w trudnych warunkach pracy” – wyjaśniają jej właściciele. Rozmówcy Kommiersant-Czernoziemie na rynku zwracają uwagę, że Woroneż nie wytrzymuje konkurencji z nowymi holdingami, które ustanowiły dostawy do dużych sieci (w tym do Moskwy), a prawdopodobieństwo sprzedaży wiąże się z ewentualnymi ofertami od lokalnych deweloperów. Deweloperzy zwracają uwagę, że choć duża działka ma dobrą lokalizację, to w przypadku zabudowy mieszkaniowej na niej mogą wystąpić problemy z infrastrukturą.
Informacje o rzekomo zbliżającej się sprzedaży kompleksu szklarniowego zostały rozesłane wczoraj rano przez osoby publiczne Woroneża. Przewodniczący SEC Aleksiej Szmojłow powiedział Kommiersantowi, że wczoraj naprawdę zebrał członków spółdzielni i poinformował ich o możliwej „przyciągnięciu inwestorów”: „Ale to nie jest kwestia jednego dnia. Szukamy opcji — może będziemy dalej pracować samodzielnie. Wciąż nie wiadomo, czy pojawią się pieniądze na inwestycje, czy sami je pozyskamy. Ale warunki pracy w branży są trudne.” Wolał nie wyjaśniać bardziej szczegółowo, powołując się na przedwczesność dyskusji.
Znający działalność firmy rozmówca Kommiersant-Czernozemye wyjaśnił, że nastroje właścicieli kompleksu są „raczej pesymistyczne”: „Mówią o braku pracowników, dużej konkurencji ze strony dużych gospodarstw szklarniowych, a także niski popyt na warzywa szklarniowe w agrarnym regionie Woroneża: większość mieszkańców ma gospodarstwa zależne, a biedni mają wystarczającą ilość warzyw na rynkach. Nie mogą obniżyć ceny w Woroneżu: będzie to nieopłacalne. Tymczasem holdingi dostarczają produkty do innych regionów, w których popyt jest wyższy”.
Według rozmówcy Kommiersant-Czernozemye, zakład będzie działał w tym sezonie, jednocześnie próbując znaleźć nabywców: „Ale nie ma jeszcze konkretnego kandydata”.
Pierwsze szklarnie na południowo-zachodnich przedmieściach Woroneża zostały zbudowane w 1973 roku na bazie sowieckiego gospodarstwa państwowego. Obecnie na 30 hektarach znajduje się 73 hektarów szklarni (dozwolone użytkowanie gruntów to „kompleks szklarniowy”, strefa zgodnie z planem ogólnym to „strefa produkcyjna przedsiębiorstw rolnych”, wartość katastralna wynosi 4.9 mln rubli). Według publicznej mapy katastralnej grunty pod kompleksem szklarni zajmują większą powierzchnię niż cały wielopiętrowy budynek dzielnicy Shady. Ogórki produkowane są przede wszystkim w Woroneżu, 30% produktów to pomidory, papryka, zioła, grzyby i boczniaki, uprawia się kwiaty. Konserwator o pojemności około 3 mln tub rocznie wytwarza z własnych surowców ponad 25 rodzajów produktów, m.in. ogórki kiszone, pomidory i grzyby, sok pomidorowy i nektar z dyni.
SEC „Voronezh Greenhouse Plant” powstała w marcu 1998 roku w wyniku reorganizacji. Na dzień 31 grudnia 2018 r. spółdzielnia liczyła 43 członków o łącznej wartości 6.07 mln rubli i ośmiu członków stowarzyszonych z udziałami o łącznej wartości 874 tys. rubli, zgodnie z jednym z orzeczeń Sądu Arbitrażowego obwodu Woroneża. Według Kartoteka.ru przychody spółdzielni w 2021 r. wyniosły 643 mln rubli, zysk netto — 1.5 mln rubli (strata 27.3 mln rubli rok wcześniej).
Tamara Reshetnikova, dyrektor generalna firmy badawczej Growth Technologies, zauważa, że nie wszystkie szklarnie zbudowano w kompleksie szklarniowym w Woroneżu w czasach sowieckich: „Nie tak dawno wzniesiono około 4 hektarów, zastosowano nawet dodatkowe oświetlenie”. Ale głównymi problemami przedsiębiorstwa są przestarzałe podejście do sprzedaży i wzrost konkurencji na tle spadku średniego dochodu na mieszkańca, uważa: „Woroneż jest nieco w tyle za szklarniami przemysłowymi, które natychmiast ustanowiły sprzedaż. Na przykład szklarnia w Woroneżu „Rodina” sprzedaje większość pomidorów w Moskwie. Holdingi czerpią korzyści ze względu na efektywność produkcji i kontrakty z sieciowym handlem detalicznym. Woroneż wysyła produkty do Moskwy, ale główna część jest sprzedawana w Woroneżu, gdzie średnie dochody są niższe”.
Według Tamary Reshetnikova kierownictwo Woroneża mogło dostosować strategię sprzedaży i asortyment: „Ale głównym powodem dyskusji o ewentualnej sprzedaży były prawdopodobnie propozycje od deweloperów. Podobna sytuacja rozwinęła się z agrokompleksem Moskovsky: on również znajduje się na przedmieściach, obszar kiedyś liczył około 100 hektarów, ale ostatnio zmniejszył się o ponad połowę z powodu przeniesienia do deweloperów i rozwoju własnej konstrukcji projektowanie."
Dyrektor handlowy agencji nieruchomości „Transfer” Galina Kolokolnikova zauważa, że wiele osób wcześniej interesowało się terenem kombinatu: „Rozmawiali o budowie mieszkań i budowie kompleksu logistycznego”.
Jednak teraz na rynku pierwotnym panuje zastój, większość transakcji dotyczy mieszkań wtórnych, dodała: „Jeśli mówimy o przyszłości, najprawdopodobniej w tym miejscu mogą pojawić się mieszkania klasy ekonomicznej. Takie mieszkania można uznać zarówno za wynajem, jak i przeznaczone do zakupu przez imigrantów z nowych terytoriów rosyjskich: teraz certyfikaty mieszkaniowe są już wydawane mieszkańcom regionu Chersoniu. Ponadto miejsce to może zainteresować imigrantów z innych regionów: na przykład obserwujemy wzrost zainteresowania nieruchomościami Woroneża ze strony Kuryanów i mieszkańców Biełgorodu”.
Według Dmitrija Bolszakowa, szefa woroneskiej grupy budowlanej „Bic”, trudno oszacować wartość rynkową gruntów pod zakładem. „Jest wiele czynników, które temu uniemożliwiają: musimy przyjrzeć się, jakie są media i czy wystarczą na budownictwo mieszkaniowe, jaka infrastruktura społeczna w dzielnicy i czy trzeba ją dodatkowo wybudować. Konieczne jest również przeniesienie gruntu do odpowiedniej kategorii. Wreszcie nie jest jasne, w jaki sposób można sprzedać działkę — w jednej partii lub z podziałem. Jeśli będzie jedna działka, to cena będzie mniejsza, jeśli działki kilkuhektarowe — więcej – wyjaśnił ekspert.
W każdym razie, dodał deweloper, średnia cena Woroneża wynosi 1 milion rubli. za sto w tym przypadku „nierealne”.
Bolszakow przypomniał, że budownictwo mieszkaniowe w Shady nie jest bardzo rozwinięte, ponieważ nie jest ono pożądane przez kupujących: „Historycznie istniał tu sektor prywatny, a pojawienie się indywidualnego lub zablokowanego rozwoju z pewnością zostanie przyjęte z entuzjazmem”. Jednocześnie zauważył, że zainteresowanie deweloperów zajmujących się budownictwem wielomieszkaniowym nie jest wykluczone, ponieważ w Woroneżu jest coraz mniej wolnych działek.
Dyrektor agencji „Podłogi-Woroneż” Danis Łatypow zauważył, że zbudowanie całej witryny jest prawie niemożliwe, ponieważ nie ma wymaganej infrastruktury społecznej i sieci inżynieryjnych. „Dodatkowo bliskość lotniska wojskowego i ogromne korki przy obecnym obciążeniu nie zwiększają atrakcyjności” – dodał ekspert. Jego zdaniem w tym miejscu nie ma wielkich perspektyw na realizację dużego projektu, ale można sprzedać kilka domów punkt po punkcie.
„Wśród dużych są już uruchomione i znacznie atrakcyjniejsze projekty, na przykład Sady Jabłkowe czy Park Zadonye” – wyjaśnił Latypov.
Oleg Mukhin, Aleksander Prytkow